Die Kurzantwort für NRW
Rauchmelder sind in Nordrhein-Westfalen seit 2013 Pflicht, die Rechtsgrundlage ist heute § 47 Absatz 2 der Landesbauordnung. Für den Einbau ist der Eigentümer verantwortlich. Für die Betriebsbereitschaft ist die Person zuständig, die die Wohnung unmittelbar besitzt, bei einer vermieteten Wohnung also der Mieter. Das gilt nicht, wenn der Eigentümer diese Pflicht selbst übernimmt. Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, trägt beides.
Wie oft und wie geprüft wird, steht nicht im Gesetz, sondern in der DIN 14676-1. Sie sieht eine Inspektion einmal im Jahr vor. Dass eine Fachkraft prüft, verlangen weder Gesetz noch Norm, das hat das Bauministerium NRW 2025 bestätigt.
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Wer baut ein? | der Eigentümer | bauliche Pflicht nach BauO NRW |
| Wer hält betriebsbereit? | der Bewohner, außer der Eigentümer übernimmt | § 47 Abs. 2 BauO NRW |
| Wie oft wird geprüft? | jährlich | DIN 14676-1 |
| Muss eine Fachkraft prüfen? | nein | Bauministerium NRW |
| Wann wird getauscht? | nach rund 10 Jahren ab Inbetriebnahme | DIN 14676-1 |
| Darf die Wartung umgelegt werden? | ja, mit Klausel im Mietvertrag | BGH VIII ZR 117/21 |
Wo welche Melder hängen müssen
Das Gesetz verlangt mindestens einen Rauchwarnmelder in jedem Schlafraum, in jedem Kinderzimmer und in jedem Flur, über den Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen. Die Melder müssen so eingebaut sein und betrieben werden, dass sie Brandrauch frühzeitig erkennen und melden. Küche, Bad und Wohnzimmer nennt das Gesetz nicht.
Viele Ratgeber nennen noch „§ 47 Absatz 3“ oder schreiben, der Eigentümer habe die Wartung nur bis zum 31. März 2013 an sich ziehen können. Beides ist überholt. Die Vorschrift steht seit dem 1. Januar 2024 in Absatz 2, und der heutige Wortlaut kennt keinen Stichtag mehr. Auch die Novelle der Landesbauordnung zum 1. September 2026 hat daran nichts geändert.
Gesetz und Norm, sauber getrennt
Das Gesetz sagt nur, dass die Melder betriebsbereit sein müssen. Ein Prüfintervall, ein Formular oder eine bestimmte Qualifikation nennt es nicht.
Die Norm füllt diese Lücke. Die DIN 14676-1 in der Ausgabe 2025-05 regelt Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern in Wohnungen und Räumen mit wohnungsähnlicher Nutzung. Das Bauministerium NRW behandelt sie als anerkannte Regel der Technik. Wer nach ihr prüft und das dokumentiert, kann im Streitfall zeigen, dass er die Betriebsbereitschaft ernst genommen hat.
Der zweite Teil, DIN 14676-2, beschreibt seit der Ausgabe 2026-10 die Anforderungen an Dienstleister, die Rauchwarnmelder im Auftrag prüfen. Danach sollen sie einen Kompetenznachweis haben, der mit einer schriftlichen Prüfung bei einer prüfenden Stelle erworben wird. Eine Pflicht für Vermieter oder Mieter, eine solche Fachkraft zu beauftragen, folgt daraus nicht.
Für Brandmeldeanlagen, wie sie größere Hotels oder Pflegeheime nach den Sonderbauvorschriften brauchen, gilt die DIN 14676 nicht.
Was bei der jährlichen Prüfung passiert
Ein Druck auf die Prüftaste zeigt nur, dass Batterie und Signalgeber arbeiten. Ob Rauch überhaupt in den Melder gelangt, zeigt er nicht. Die Inspektion nach DIN 14676-1 umfasst deshalb mehr.
- Der Melder ist vorhanden und hängt am richtigen Ort.
- Er ist nicht beschädigt, abgeklebt oder abgedeckt, etwa durch Farbe oder eine Staubschutzkappe von der Renovierung.
- Die Raucheintrittsöffnungen sind frei und nicht verschmutzt.
- Im Umkreis von einem halben Meter stehen keine Möbel, Leuchten oder Einbauten, die den Rauch abhalten.
- Das Warnsignal funktioniert.
- Die Energieversorgung reicht, bei Batteriegeräten wird der Ladezustand geprüft.
- Das Austauschdatum ist noch nicht erreicht.
- Der Raum wird noch genauso genutzt. Wird aus einem Arbeitszimmer ein Kinderzimmer, braucht es dort einen Melder.
Eine Form für den Nachweis schreibt das Land nicht vor. Sinnvoll ist ein Prüfprotokoll je Wohnung und je Melder, mit Datum, Ort, Befund, behobenen Mängeln und dem nächsten Termin.
Typische Mängel bei der Prüfung sind schnell aufgezählt. Melder werden nach dem Kochen abgenommen und nicht wieder angebracht, beim Streichen abgeklebt, durch einen neuen Schrank verdeckt oder sind schlicht zu alt. Öffentliche Statistiken, wie häufig das vorkommt, gibt es nicht.
Ferninspektion bei Funkmeldern
Die Norm kennt drei Verfahren. Beim Verfahren A wird jeder Melder vor Ort geprüft. Beim Verfahren B prüft sich der Melder teilweise selbst und meldet das per Funk, ein Termin vor Ort bleibt aber in größeren Abständen nötig. Beim Verfahren C erkennt der Melder alle Prüfpunkte selbst, auch ein verstelltes Umfeld, und es braucht keinen Termin mehr.
Ein Funkmelder ist nicht automatisch ein Melder für Verfahren C. Entscheidend ist, für welches Verfahren der Hersteller das Gerät ausweist. Wer überlegt, auf Ferninspektion umzustellen, sollte das vorher am Datenblatt prüfen.
Wann Melder getauscht werden müssen
Nach der DIN 14676-1 wird ein Rauchwarnmelder nach rund zehn Jahren ersetzt. Gerechnet wird ab der Inbetriebnahme, nicht ab dem Herstellungsdatum auf dem Gerät. Die Ausgabe von 2018 nannte als Höchstgrenze zehn Jahre und sechs Monate. Früher getauscht wird, wenn ein Melder defekt ist, eine Störung meldet oder einen Mangel zeigt, der sich vor Ort nicht beheben lässt. Den Tausch bezahlt der Eigentümer.
Der Bestand in NRW musste bis Ende 2016 nachgerüstet werden, viele Melder aus dieser Zeit erreichen 2026 und 2027 ihr Austauschdatum. Viele Geräte tragen ein aufgedrucktes Austauschdatum, das Datum der Inbetriebnahme steht oft im ersten Prüfprotokoll. Steht nichts davon zur Verfügung, ist der nächste Prüftermin der richtige Zeitpunkt, um es zu klären.
Was für Vermieter gilt
Selbst prüfen oder prüfen lassen. Übernimmt der Eigentümer die Betriebsbereitschaft, kann er die Prüfung selbst machen oder einen Dienstleister beauftragen. Die Übernahme sollte er den Mietern schriftlich mitteilen, damit klar ist, wer zuständig ist. Eine Formvorschrift gibt es dafür nicht. Wer übernimmt, weiß selbst, ob und wann in seinen Wohnungen geprüft wurde.
Kosten umlegen. Die Kosten der Wartung sind sonstige Betriebskosten und dürfen auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag eine passende Umlagevereinbarung enthält. Das hat der Bundesgerichtshof am 5. Oktober 2022 entschieden (VIII ZR 117/21). Ob eine allgemeine Klausel für später neu entstehende Kosten genügt, hat er offengelassen, im Zweifel klärt das ein Blick in den Vertrag mit Haus & Grund oder einem Anwalt. Die Miete für die Geräte ist dagegen nicht umlagefähig (BGH, 11. Mai 2022, VIII ZR 379/20). Wer Melder mietet und die Wartung im selben Vertrag bezahlt, kann nur den Wartungsanteil umlegen. Gekaufte Melder mit einem getrennten Wartungsauftrag sind deshalb für die Abrechnung der einfachere Weg.
Einbau dulden. Mieter müssen den einheitlichen Einbau durch den Vermieter auch dann dulden, wenn sie schon eigene Melder angebracht haben (BGH, 17. Juni 2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14). Ein späterer Tausch gegen gleichwertige Geräte ist keine Modernisierung (BGH, 24. Mai 2023, VIII ZR 213/21).
Termin ankündigen. Für die Prüfung braucht es Zutritt zu jeder Wohnung. Das Gesetz verlangt eine rechtzeitige Ankündigung, eine feste Frist nennt es nicht. In der Praxis sind zehn bis vierzehn Tage verbreitet, dazu ein Ersatztermin für alle, die nicht da sein können. Für den Einbau hat das Amtsgericht München eine Woche Vorlauf genügen lassen (30. August 2018, 432 C 6439/18). Die Ankündigung sollte Datum, Zeitfenster, die betroffenen Räume und den Weg für einen Ersatztermin nennen.
Ob ein Vermieter sogenannte Multisensor-Geräte einbauen darf, die zusätzlich Raumklima messen, ist unter Gerichten umstritten. Zwei Amtsgerichte haben 2026 unterschiedlich entschieden, beide Urteile sind erstinstanzlich. Für die reine Rauchmeldefunktion gibt es diese Frage nicht.
Was für Eigentümergemeinschaften gilt
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf beschließen, dass alle Wohnungen einheitlich mit Rauchmeldern ausgestattet und einheitlich durch eine Fachfirma gewartet werden. Das entspricht nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, auch wenn einzelne Eigentümer schon eigene Melder haben (BGH, 7. Dezember 2018, V ZR 273/17, ein Fall aus NRW). Das Urteil erging vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts von 2020, eine abweichende Entscheidung seitdem ist nicht bekannt. Der Vorteil liegt in einem Prüftermin für das ganze Haus und einem Sammelprotokoll für die Verwaltung.
Ohne Beschluss bleibt jeder Eigentümer für seine Wohnung selbst zuständig, bei Vermietung nach der oben beschriebenen Verteilung mit seinem Mieter.
Pension, Ferienwohnung, Wohnheim und Betrieb
Pensionen und kleine Beherbergungsbetriebe bis 60 Gastbetten brauchen in jedem Gästeraum einen Rauchwarnmelder, auch unter 13 Betten (§ 55 Absatz 2 der Sonderbauverordnung NRW). Über 60 Gastbetten ist eine Brandmeldeanlage vorgeschrieben, die nicht nach DIN 14676 geprüft wird.
Ferienwohnungen sind nach der Sonderbauverordnung keine Beherbergungsstätten. Das Bauministerium schreibt in seinen Erläuterungen, sie hätten eher den Charakter einer Wohnung, es gilt also § 47 BauO NRW. Weil die Gäste wechseln, sollte der Vermieter die Betriebsbereitschaft ausdrücklich selbst übernehmen und die Prüfung dokumentieren.
Wohnheime, Betreuungs- und Pflegeeinrichtungen hängen an ihrer baurechtlichen Einstufung. Ob Rauchwarnmelder genügen oder eine Brandmeldeanlage nötig ist, steht in der Baugenehmigung oder im Brandschutzkonzept.
Büros, Läden und Praxen fallen nicht unter § 47, der nur für Wohnungen gilt. Für Arbeitsstätten regelt die ASR A2.2 den Brandschutz. Eine Betriebs- oder Hausmeisterwohnung im Gewerbeobjekt ist dagegen eine Wohnung und braucht Melder.
Was die Versicherung sagt
Der Satz „Ohne Prüfprotokoll zahlt die Versicherung nicht“ steht in vielen Ratgebern. Belegt ist er nicht. Der Gesamtverband der Versicherer (GDV) sieht praktisch keine Auswirkungen auf den Versicherungsschutz und kennt keine Fälle, in denen die Leistung wegen fehlender oder ungeprüfter Melder gekürzt wurde (Stand 2021). Eine Kürzung setzt voraus, dass der Mangel den Schaden mitverursacht hat. Bei grober Fahrlässigkeit richtet sie sich nach der Schwere des Verschuldens. Der Bundesgerichtshof hat das Risiko einer Kürzung in seinem WEG-Urteil von 2018 trotzdem als Grund für eine einheitliche Wartung genannt. Was im eigenen Vertrag steht, sagt der Versicherer.
Kommt bei einem Brand ein Mensch zu Schaden, wird gefragt, wer für die Melder verantwortlich war und ob er sich darum gekümmert hat. Dann zeigt das Prüfprotokoll, wann zuletzt geprüft wurde und mit welchem Ergebnis.
Was Sie jetzt tun sollten
- Zuständigkeit klären. Als Vermieter entscheiden, ob Sie die Betriebsbereitschaft übernehmen, und das den Mietern schriftlich mitteilen.
- Bestand aufnehmen. Je Wohnung die Zahl der Melder, die Räume und das Datum der Inbetriebnahme notieren.
- Austauschdaten prüfen. Melder aus der Nachrüstung bis 2016 rechtzeitig vor Ablauf der zehn Jahre ersetzen.
- Mietvertrag ansehen. Enthält er eine passende Umlagevereinbarung, können Sie die Prüfung über die Betriebskosten abrechnen.
- Prüftermin ankündigen mit zehn bis vierzehn Tagen Vorlauf und einem Ersatztermin.
- Protokoll aufbewahren, je Wohnung und Melder, bis zur nächsten Prüfung und darüber hinaus.
Rauchmelderprüfung in Köln und NRW
Wir prüfen Rauchwarnmelder vor Ort nach DIN 14676-1, für Vermieter, Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften und Betriebe in Köln und ganz NRW. Jeder Melder wird einzeln geprüft, fällige Austausche vermerken wir. Sie bekommen ein Prüfprotokoll je Melder und Wohnung als PDF.
Abgerechnet wird je Melder. Nennen Sie uns die Zahl der Melder, der Wohnungen und die Adresse, dann bekommen Sie ein Angebot mit Festpreis. Details stehen auf unserer Seite zur Rauchmelderprüfung. Für Betriebe mit eigenen Arbeitsstätten ist außerdem die Frage wichtig, wie viele Brandschutzhelfer sie brauchen.
Stand und Quellen
Stand dieses Artikels ist der 5. November 2026.
- BauO NRW 2018, Landesbauordnung in der Fassung ab 1. September 2026, § 47 Absatz 2
- Bauministerium NRW, Erläuterungen zur Sonderbauverordnung, Teil 2, Januar 2020, S. 197 (Ferienwohnungen)
- SBauVO NRW, Sonderbauverordnung, § 48 und § 55 (Beherbergungsstätten)
- Bauministerium NRW, Antwort vom 21. August 2025 zu Wartungspflicht und Nachweisen
- DIN 14676-1:2025-05, Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung
- DIN 14676-2:2026-10, Anforderungen an den Dienstleistungserbringer
- BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022, VIII ZR 117/21 (Wartungskosten umlagefähig)
- BGH, Urteil vom 11. Mai 2022, VIII ZR 379/20 (Mietkosten nicht umlagefähig)
- BGH, Urteile vom 17. Juni 2015, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 (Duldung des Einbaus)
- BGH, Urteil vom 24. Mai 2023, VIII ZR 213/21 (Austausch keine Modernisierung)
- BGH, Urteil vom 7. Dezember 2018, V ZR 273/17 (Beschluss der WEG)
- GDV, Rauchmelder, Lebensretter in der Wohnung
- VVG, § 28 und § 81